蓝色魔女

开篇语从2003年开始，南昌地产随着浙江、上海、深圳等外地开发商的进驻竞争日益加剧，使得单一的建筑类型向多样化发展，于是作为新兴的酒店式公寓也就应运而生。在投资人选取的物业类型中，酒店式公寓则异军突起，以其投资性能上的稳定性和免装修等特点而备受买家追捧。为此，本期推出《2006江西地产猜想之二：酒店式公寓完全解码》专题，全方位解读投资酒店式公寓的利弊。
　　特点酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物管概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。
　　酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。
　　与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。

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　　酒店式公寓之起源篇
　　酒店式公寓寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
　　在我国酒店式公寓最早出现在深圳，始于1994年，后来又出现在上海、北京等地，主要集中在市中心的高档住宅区内。在南昌始于2002年的东方巴黎，之后相继推出爵士馆、地王大厦、恒茂国际华城、博泰江滨等10多个酒店式公寓。

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　　酒店式公寓之市场篇
　　在住宅商品化、土地有偿使用政策逐步实施并日益完善后，由于地价的作用以及针对居住空间区位的差别，居住空间的建设模式已经呈现出多元化的趋势，针对不同社会阶层对居住空间以及功能设施的要求不同而形成的多样建筑类型。从空间上划分，南昌地产经历了从低层、小高层到高层；从形态上划分为公寓、复式、酒店式公寓、双联体和多联体别墅、独立别墅。酒店式公寓可谓异军突起，成为新宠。
　　在国内许多大城市，购买精装修住宅已经成为一种时尚。2002年东方巴黎在南昌率先推出精装修住宅，其选择菜单式精装修，一经面市，得到市场的认可。这说明酒店式公寓具有一定的竞争力，避免了装修带来的二次污染，更重要的是精装修住宅改变了传统购房观念。刚上市时，东方巴黎的预售均价在3600元／平方米，在当时许多人觉得很贵，如今，让大胆的投资客得到了丰厚的回报，现在升值到了5000-6000元／平方米，38平方米的小间租金每月为1000多元。之后，由于东方巴黎的试水成功，酒店式公寓一度被看好。于是开发商情有独钟，爵士馆、地王大厦、恒茂国际华城、博泰江滨相继上市，并且取得了不菲的销售业绩。如果说东方巴黎主要占据两个契机：其一是开创之举赢得先机；其二是依托洪城大市场滚滚的商机和外地人流；那么爵士馆则不具备这两点优势，但同样走势良好，得力于个性塑造上找准了定位。
　　爵士馆是烂尾楼通过重新包装定位之后，推出了小户型酒店式公寓的典型案例，其小户型、低总价及“我行我酷”的现代都市气息，确实让都市时尚一族心动。爵士馆刚上市价为2500元／平方米，如今二手市场卖价为3500元／平方米，以57平方米为例其租金为950元。但其涨幅与其相邻的金边瑞香苑住宅楼差不多，与东方巴黎相比，在成熟商圈和外地人流方面略为逊色。
　　当酒店式公寓进入2003年，那就不得不提恒茂国际华城和地王广场，两者特点是地段优越，交通十分便利，大配套齐全。恒茂国际华城酒店式公寓已从当初的5000元／平方米跃至今日6800—7000元／平方米，以40平方米的单间计算其租金在1200元。地王广场拥有八一广场成熟商圈，人气聚集，品牌汇集，形成娱乐购物、商务办公互动中心，其升值较快，租金也在30—40元／平方米。然而，位于火车站的国恩宾馆推出了南昌首家产权式宾馆，当时价格在9000元／平方米，如今为1.1万元／平方米。
　　2005年，酒店式公寓如春笋般涌现，博泰江滨、东方塞纳、丰和都会等酒店式公寓风光了一把。这些酒店公寓均价比普通住宅高出了20%左右。2006年即将上市的酒店式公寓如胜利广场、金域名都、天佑国际公寓、华府天地、城开国际学园、时代广场、尚东大道等10多个楼盘，其价格约在3500—6000元／平方米的区间，竞争会进一步加剧，因此投资应慎重。由此看来，酒店式公寓在各个板块都落地生花了，但没有统一的规范标准不一，各自为阵，让置业者很难区别其中的差别。

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　　酒店式公寓之对比篇
　　酒店式公寓vs产权式酒店
　　业内专家称，产权式酒店改变了传统房地产的买卖关系，通过产权以合同的形式将买卖双方捆在一起共同经营、风险共担、利益共享。实际取决于这个酒店将来的营运状况。产权式酒店与酒店式公寓的不同之处在于，酒店式公寓的投资成本是房价＋装修价，业主可自行用它来居住或出租；而产权式酒店的投资成本则是由房价＋星级装修标准＋宾馆三十多种配套投资装修＋完善豪华的硬件环境，虽然产权式酒店将客房产权出售，但业主必须将客房交给酒店统一管理，并不得自己寻找租户或自行入住，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报。
　　国恩宾馆业主的投资回报取决于国恩宾馆的年终分利，没有固定利润回报。因此是否赢利、赢利多少，还得看宾馆后期经营和物业管理，这种模式风险较大，况且记者到现场了解原定于2004年交房的“国恩宾馆”至今仍处于施工状态。不少业主称原先开发商向业主承诺所得客房利润三七分成，但是到现在也没有得到投资回报。
　　位于南昌火车站对面的莫泰168商务旅店经营方式是将每间客房分割成独立产权出售给投资者，由业主与宾馆签定10年合约，由旅店统一经营管理，业主每年按总房款的8%获取利润回报，预计下半年上市。
　　酒店式公寓vs普通公寓
　　业内专家普遍认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次公寓更值得投资。其原因主要在于：
　　出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务。从南昌的情况来看，酒店式公寓硬软件设施比普通公寓强许多，承租者考虑居住的舒适性好多会选择酒店式公寓来租住，同时还有不少的小型公司或soho一族会租住酒店式公寓来进行办公，南昌的东方巴黎、地王广场等几个公寓都有不少的租客用来办公，从整体来看，酒店式公寓相比同地段的普通公寓出租率较高。
　　租金稳定性较有保证。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。目前南昌的酒店式公寓在整个物业管理方面比较好，物管公司会综合考虑对外招租，因而租金方面不会因人为因素而恶性竞争，致使租金难以确保。

　　酒店式公寓vs写字楼
　　有业内人士通俗诠释，酒店式公寓的本质仍是商务公寓的一个升级版本，也就是说它提供的服务与管理比较高档、全面，以星级酒店的标准来要求管理与服务。我们知道，一般商务公寓的投资者与租住业主，基本上都是一些规模不大的中小公司，或是一些个人工作室。随着他们逐步发展壮大，在资金、规模等方面都有了一定的积累与发展，便有了提高办公物业层次的要求。相对而言，写字楼的较大面积与不低的价格仍然让他们不易接受的。酒店式公寓却对那些中小型公司更具吸引力，在规格、品质、价格方面既高于普通商务公寓，又低于正规写字楼的酒店式商务公寓，同时具备居家办公一体化的特质，这些正是酒店式公寓的独特之处。
　　南昌酒店式公寓的推出，对写字楼的市场冲击是非常大，南昌写字楼的租金前几年繁华地段的租金在35-68元／平方米／月，如今的租金价格下滑至20-50元／平方米。
　　2005年下半年以来，南昌市写字楼的租金却普遍下跌。财富广场的平均租金已从每平方米68元降至了45元，低的甚至在35元；无独有偶，写字楼租金下跌的不仅只是财富广场。在三星大厦，据物管人员透露，2003年以前，三星大厦未出现过空房，但从去年开始，却开始出现空置现象，同时价格一路下滑，从2003年的每平方米28元跌至每平方米20元，这其中还包括物管费、水费、电费等；江信国际大厦租金从2004年开始由每平方米68元下调了一些。究其原因是几个楼盘相继推出了酒店式公寓，由于该公寓在配套设施方面不亚于写字楼，而且物管费低于写字楼，非常适合一些中小型公司及soho一族办公需要，因而在市场中受宠也是必然。

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　　酒店式公寓之投资篇
　　投资酒店式公寓收益实录
　　“本出租住房属高档酒店式公寓，位于南昌市中心八一广场，高档家电齐全，家居环境、优美，交通十分便利，如有意可以联系。”记者在各大楼盘售楼处抑或在中介公司上都有类似的租房信息。
　　吴小姐2004年购买了恒茂国际华城的一套酒店式公寓，房屋建筑面积41平方米，每平方米的价位5500元，总价22.55万元。吴小姐购买该公寓首付了三成，七成30年按揭，她采用的是等额本金还贷方式，每月支付的房贷1200元。目前该公寓已经出租，每月租金1200元，基本可以抵消月供。吴小姐用7万元的首付撬动了近23万元的一个投资项目，而且租金在不断地上涨，月供在逐月递减。从目前的投资收益来看，投资年收益率达到了6.4%，当然这是指业主一次性付款的收益率。
　　孙先生在南昌地王广场购买了一套酒店式公寓，建筑面积60平方米，精装修，总价37万元，交房后他以2100元／月的价位出租，该公寓是孙先生一次性付款购买的，投资年收益达到了6.81%。
　　另外记者通过采访东方巴黎、爵士馆及其他一些酒店式公寓的业主了解到，酒店式公寓的投资回报率都在6%以上，当然也有一些因为价格的关系不愿意出租的业主，不少的业主因为当初对其的租金期望值比较高，结果房子出来之后租金达不到当初的要求，因而干脆自己居住或是空置，真有点投资客成为住客的无奈。从这个层面上来分析，投资酒店式公寓并不可能是坐收其成，同样需要承担一定的风险。
　　在南昌地产从业多年的应先生告诉记者，近几年南昌的房价整体涨幅非常大，租金也是水涨船高，由于目前南昌对房屋租赁市场的管理还存在一些欠缺之处，租赁一些公寓楼用来办公非常多，因而，公寓楼的投资客也日渐增多，投资收益情况也比较理想，在目前情况之下，千万不要一哄而上，酒店式公寓的消费市场究竟有多大，作为开发企业与投资客都应该进行深入的市场分析。

　　投资酒店式公寓前景分析
　　酒店式公寓的散卖，为买家们提供了又一条投资途径，业内专家普遍认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：
　　投资回报率。酒店式公寓的前期投入资金较多，如需要配置酒店的一整套服务系统等，但同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓，一般高出20%左右。另外，在租赁淡、旺季，经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的收益；而统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修成本。
　　出租率。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司入驻管理，他们有广泛的租客来源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的服务，其风险更小。
　　租金稳定性。由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。统一经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，保持了物业的整体租价。

　　投资酒店式公寓风险剖析
　　投资酒店式公寓的回报率是诱人的，但投资客也应当知道，酒店式公寓并非每个购房者的提款机，它像走在钢丝上的舞者，与股市一样是高端市场的高风险产品，条件要求极为苛刻，因此要求投资客需要具有准确的投资眼光。看似“旱涝保收”产权式酒店，其实也暗藏危机。有的承诺五年回报，每年8%，事实上，本来值五千的房子，卖到一万元，即使给你五年回报，其实你还是“负资产”；一般承诺回报的产权式酒店都会另外注册一家公司来和买者签约，这样就为后面经营不善、溜之大吉打好伏笔。
　　可以说，酒店式公寓给投资人多了一种投资选择，同时也就多了一种风险。因此，作为一个理性的投资者，一定要睁大眼睛，不要轻易把钱投进去，无论有多大的诱惑，在开始时都要把预期得到的投资回报缩小，放大风险。
　　南昌目前的酒店式公寓还呈租赁办公的状况，不少的租客都是租房用来办公的，从最近业内对物权法草案的讨论来看，不久的将来，南昌也有可能象上海一样，不允许公司在住宅区办公，也就是住宅区的门牌是办理不到经营许可证的。如果该制度一旦执行，对于酒店式公寓的投资市场会带动来不少的冲击，从而直接影响到租金的情况。

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南昌目前的酒店式公寓还呈租赁办公的状况，不少的租客都是租房用来办公的

明月几何

我想，应该是有可能的